Kısa cevap
TBK m. 344 ve 345, kira bedelinin belirlenmesi ile kararın hangi dönemden etkili olacağını düzenler. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal bedeller de değerlendirmeye girer. Dava açılabilmesi ile yeni bedelin geçmişte başlayan döneme uygulanabilmesi ayrı konulardır.
Kira tespiti ile olağan yıllık artışın farkı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış konusunda TBK m. 344 çerçevesi önemlidir. Kanunda tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına ilişkin sınırlama bulunur. Sözleşmedeki artış hükmü, kira dönemi ve uygulanacak özel düzenlemeler birlikte kontrol edilmelidir.
Kira tespit davası her zaman yalnız enflasyon oranının matematiksel uygulanmasından ibaret değildir. Anlaşma bulunmaması veya kanunda öngörülen dönem koşullarının oluşması farklı değerlendirmeleri gündeme getirebilir. İnternetteki eski geçici kira sınırlarının, yürürlük dönemi kontrol edilmeden bugünkü ilişkiye uygulanması hatalı sonuç doğurabilir.
Beş yıllık süre neyi değiştirir?
TBK m. 344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni bedelin belirlenmesine ilişkin ölçütler içerir. Bu değerlendirmede endeksin yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır. Beş yılın hesabında ilk sözleşme, yenilemeler ve ilişkinin devamlılığı önemlidir.
“Beş yıl doldu, istediğim bedeli hemen talep edebilirim” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir. Mahkemenin değerlendirmesi hakkaniyet ve somut taşınmaz koşulları üzerinden yapılır. Daha önce imzalanmış ek protokolün yeni bir ilişki mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğu da dosyaya göre incelenebilir.
Dava ve ihtar yeni dönemin başlangıcını nasıl etkiler?
TBK m. 345, kira bedelinin belirlenmesi davasının açılma zamanı ile belirlenen bedelin etkisini ayrı düzenler. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması, izleyen dönemin sonuna kadar açılacak dava bakımından önem taşır.
Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde kanunun ayrıca düzenlediği etki değerlendirilir. Dolayısıyla her dosyada aynı ihtar takvimi uygulanmaz. Sözleşme, bildirimin içeriği ve ulaşma tarihi görülmeden “bu yıl için kesin geç kaldınız” veya “her zaman geriye işler” denilmemelidir.
Mersin’de emsal kira nasıl değerlendirilir?
Benzer mahallede bulunmak tek başına iki taşınmazı tam emsal yapmaz. Alan, kullanım amacı, bina yaşı, kat, ulaşım, otopark, donanım ve taşınmazın durumu gibi unsurlar bedeli etkiler. Yenişehir’deki bir konut ile Mezitli’deki farklı nitelikte bir işyerinin ilanlarını doğrudan karşılaştırmak sağlıklı olmaz.
İnternet ilanları istenen bedeli gösterebilir; gerçekleşmiş kira sözleşmesiyle aynı şey değildir. Emsal belgelerin taşınmazla benzerliği ve tarihleri incelenir. Mahkemece keşif ve bilirkişi değerlendirmesi yapılması gerekebilir. Birkaç yüksek ilan seçilmesi, talep edilen tutarın mutlaka kabul edileceğini göstermez.
Arabuluculuk, görev ve dava hazırlığı
Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir. Başvurunun zamanlaması, talep edilen kira dönemi ve bildirimlerle birlikte planlanır. Tarafların isimleri, sözleşmedeki sıfatları ve varsa malik değişikliği doğru tespit edilmelidir.
Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme dekontları, artış bildirimleri, tebligat kayıtları ve taşınmazın özellikleri hazırlanabilir. Görevli mahkeme ve yetki kuralları kira uyuşmazlığına göre incelenir. Kişinin Mersin’de yaşaması veya taşınmazın il sınırlarında bulunması, bütün usul seçeneklerini kendiliğinden açıklamaz.
Karar, kira farkı ve tahliye arasındaki ayrım
Kira bedelinin belirlenmesi davası, tek başına kiracının tahliyesini sağlayan bir dava değildir. Yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağı, oluşabilecek fark alacağı ve bunun tahsil koşulları ayrı değerlendirilir. Mahkeme kararı alınması ile her tutarın hemen icraya konulabilmesi aynı kabul edilmemelidir.
Dava devam ederken mevcut ödeme yükümlülükleri ve ödemelerin hangi döneme ait olduğu izlenmelidir. Kiraya verenin talep ettiği rakamın doğrudan kesin borç gibi, kiracının seçtiği rakamın da her durumda yeterli ödeme gibi kabul edilmesi doğru olmaz. Kararın kesinleşmesi ve uygulanmasıyla ilgili dosya koşulları ayrıca incelenir.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası yalnız beş yıl sonra mı açılır?
Bedelin belirlenmesine ilişkin hükümler yalnız beş yıl sonrasını kapsamaz. Beş yıllık eşik, uygulanacak değerlendirme ölçütleri bakımından önemlidir. Talebin dayanağı ve kira dönemi ayrıca belirlenmelidir.
İhtar göndermeden dava açılabilir mi?
Dava açılabilmesi ile kararın hangi dönemden etkili olacağı farklıdır. Sözleşmedeki artış hükmü ve TBK m. 345 birlikte incelenmeden her olay için aynı cevap verilmemelidir.
Komşunun kirası benim kiramı doğrudan belirler mi?
Hayır. Emsal taşınmazların özellikleri ve sözleşme koşulları karşılaştırılır. Tek bir komşu kirası veya ilan, mahkemenin bütün değerlendirmesinin yerine geçmez.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı
- Dava şartı arabuluculuk hakkında sorular — Adalet Bakanlığı
- Mersin Adliyesi — resmî duyurular ve birim bilgileri
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın belgeleri ve uygulanacak güncel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu konudaki çalışma alanımız
Mersin Gayrimenkul ve Kira Hukuku Avukatı
